COMPRA DE IMÓVEL NA PLANTA: POR QUE A ANÁLISE JURÍDICA DEVE SER FEITA ANTES DA ASSINATURA DO CONTRATO

Comprar um imóvel na planta normalmente envolve meses ou anos de planejamento. O comprador pesquisa a construtora, escolhe o empreendimento, analisa o preço, negocia as condições de pagamento e verifica a previsão de entrega.

Mas existe uma pergunta que muitas vezes fica em segundo plano:

Qual é a situação jurídica do imóvel que está sendo comprado?

A questão ganhou especial importância após recente julgamento da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), envolvendo uma compradora que havia pagado integralmente seu apartamento à construtora, mas não conseguiu transferir o imóvel para seu nome porque existia uma alienação fiduciária registrada em favor de uma instituição financeira.

O caso demonstra por que a chamada due diligence imobiliária — uma análise jurídica preventiva dos documentos e dos riscos da operação — também é importante na compra de imóveis na planta.

O que aconteceu no caso julgado pelo STJ?

A construtora havia obtido financiamento bancário para construir o empreendimento e, como garantia da dívida, constituiu alienação fiduciária sobre os imóveis em favor da instituição financeira.

Posteriormente, uma das unidades foi vendida a uma consumidora.

A compradora cumpriu sua parte: pagou integralmente o preço do apartamento à construtora.

O problema surgiu quando tentou transferir definitivamente o imóvel para seu nome. A alienação fiduciária continuava registrada na matrícula em favor do banco.

A situação chegou a um ponto ainda mais preocupante: a adquirente recebeu comunicação da instituição financeira sobre a iminência dos procedimentos para consolidação da propriedade em nome do banco.

Em outras palavras: a compradora havia pagado pelo apartamento, mas a construtora não havia solucionado a garantia constituída em favor do banco.

Mas quem compra da construtora não está protegido?

Essa pergunta exige uma distinção importante.

Existe entendimento consolidado do STJ, por meio da Súmula 308, protegendo compradores em determinadas situações envolvendo hipoteca constituída entre a construtora e a instituição financeira.

A questão discutida no processo era justamente saber se essa mesma proteção poderia ser aplicada quando a garantia existente sobre o imóvel fosse uma alienação fiduciária.

A Quarta Turma do STJ decidiu que não.

No julgamento do REsp nº 1.483.058/DF, o Tribunal concluiu que a Súmula 308 não pode ser aplicada, por analogia, à alienação fiduciária, porque os dois tipos de garantia possuem tratamentos jurídicos diferentes.

Hipoteca e alienação fiduciária não são a mesma coisa

Para o comprador, essa diferença pode parecer apenas técnica. Juridicamente, porém, ela é fundamental.

Na hipoteca, o imóvel é oferecido como garantia de uma dívida, mas o devedor continua sendo seu proprietário.

Na alienação fiduciária, a estrutura é diferente: a propriedade fiduciária é transferida ao credor enquanto a dívida garantida não for quitada.

Foi justamente essa diferença que levou o STJ a afastar a aplicação da Súmula 308.

Segundo o entendimento utilizado pela Quarta Turma, enquanto o devedor hipotecário permanece proprietário, na alienação fiduciária o fiduciante conserva a posse direta, estando a propriedade fiduciária com o credor. Por isso, o negócio realizado com terceiro não pode simplesmente produzir efeitos contra o proprietário fiduciário.

E se o comprador estiver de boa-fé e já tiver pago todo o apartamento?

Este talvez seja o aspecto mais importante do julgamento.

No caso analisado pelo STJ, a compradora havia quitado integralmente o preço.

Mesmo assim, a Quarta Turma concluiu que o contrato particular de compra e venda celebrado com a construtora não poderia produzir efeitos em prejuízo da propriedade fiduciária constituída em favor da instituição financeira.

Portanto, a quitação dada pela construtora não deve ser confundida com a inexistência de direitos de terceiros sobre o imóvel.

São questões diferentes.

O comprador pode ter pagado tudo o que devia à incorporadora e, ainda assim, existir na matrícula uma garantia relacionada a uma dívida assumida pela própria empresa perante uma instituição financeira.

É justamente por isso que a análise jurídica deve ocorrer antes da compra, e não apenas quando chegar o momento de receber a escritura ou registrar o imóvel.

O patrimônio de afetação elimina esse risco?

Não necessariamente.

O patrimônio de afetação é um importante mecanismo de proteção dos adquirentes. Em linhas gerais, ele permite separar o patrimônio relacionado àquele empreendimento do patrimônio geral da incorporadora.

Entretanto, não se deve concluir que a simples existência do patrimônio de afetação torna automaticamente ineficaz uma alienação fiduciária registrada sobre o imóvel.

Também é importante esclarecer que o REsp nº 1.483.058/DF não julgou especificamente um conflito entre patrimônio de afetação e alienação fiduciária. Portanto, não seria correto afirmar que o STJ decidiu que um instituto prevalece, de forma geral, sobre o outro.

A lição que pode ser extraída do julgamento é mais objetiva: a existência de mecanismos de proteção ao comprador não dispensa a análise dos direitos e garantias que já estejam registrados sobre o imóvel.

O que deve ser analisado antes de comprar um imóvel na planta?

A análise jurídica de uma aquisição na planta não deve ficar restrita ao contrato apresentado pela incorporadora.

Dependendo das características do empreendimento, é recomendável verificar, entre outros documentos e informações:

• a matrícula atualizada do terreno e, quando já existente, da unidade;

• o registro da incorporação imobiliária;

• a titularidade do terreno;

• a existência de patrimônio de afetação;

• hipotecas, alienações fiduciárias e outros gravames registrados;

• a situação jurídica da incorporadora e, conforme o caso, dos proprietários do terreno;

• a instituição financeira responsável pelo financiamento da construção;

• quais bens foram oferecidos em garantia desse financiamento;

• as condições previstas para a liberação da unidade adquirida;

• o contrato de promessa de compra e venda e suas garantias;

• e a compatibilidade entre aquilo que consta no contrato e aquilo que efetivamente consta no Registro de Imóveis.

Quando houver alienação fiduciária, uma questão merece atenção especial:

Como e quando a unidade comprada será liberada da garantia constituída em favor do banco?

Essa resposta não deve ser presumida. Deve ser verificada documentalmente.

A matrícula pode revelar um risco que o contrato não mostra

O contrato entregue pela incorporadora disciplina a relação entre comprador e vendedor.

A matrícula do imóvel, entretanto, pode revelar direitos de terceiros que não podem ser ignorados.

Por isso, analisar apenas o contrato é insuficiente.

Da mesma forma, encontrar um gravame na matrícula não significa necessariamente que a aquisição seja inviável. O importante é compreender qual é a natureza desse gravame, quem é seu beneficiário, qual obrigação ele garante e de que maneira será feita sua liberação em relação à unidade adquirida.

Essa é uma das principais funções da due diligence imobiliária.

Due diligence não é necessária apenas para imóveis usados

É comum associar a análise jurídica preventiva à compra de imóveis usados.

Nesse tipo de operação, realmente é importante investigar proprietários anteriores, ações judiciais, dívidas, penhoras, indisponibilidades e possíveis problemas na cadeia de propriedade.

Na aquisição de imóvel na planta, porém, existem outros riscos.

A análise passa pela regularidade da incorporação, situação do terreno, estrutura jurídica do empreendimento, financiamento da construção, patrimônio de afetação, garantias concedidas aos bancos e condições para futura transferência da unidade ao comprador.

O risco é diferente, mas a necessidade de prevenção permanece.

O momento de analisar o imóvel é antes de assinar

O julgamento do REsp nº 1.483.058/DF deixa uma advertência relevante para quem pretende adquirir imóvel na planta.

No caso concreto, a compradora já havia pago integralmente o apartamento quando enfrentou o problema relacionado à alienação fiduciária.

A Quarta Turma do STJ decidiu, por unanimidade, que a Súmula 308 não poderia ser aplicada à alienação fiduciária e deu provimento ao recurso da instituição financeira.

A prevenção, portanto, deve começar antes.

O momento mais seguro para descobrir um problema jurídico relacionado ao imóvel é antes da assinatura do contrato — e não após o comprador ter pagado parte significativa ou até a totalidade do preço.

A due diligence permite identificar antecipadamente esses riscos, avaliar sua extensão e, quando possível, estabelecer condições contratuais e documentais para que a aquisição seja realizada com maior segurança.

Referência: Superior Tribunal de Justiça – REsp nº 1.483.058/DF, Rel. Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 12 de maio de 2026, publicação no DJEN/CNJ em 19 de maio de 2026