Compra de imóvel: por que analisar apenas a matrícula não é mais suficiente?

Entenda os riscos ocultos na aquisição de imóveis e a importância da due diligence jurídica antes de assinar qualquer contrato.

A visualização dos principais passos para uma compra imobiliária segura: verificação de documentos, análise de dívidas e ações, assegurando a realização do sonho da casa própria.

Comprar um imóvel costuma ser o maior investimento da vida de uma pessoa ou de uma empresa. Entretanto, muitos compradores acreditam que basta obter uma matrícula atualizada do Cartório de Registro de Imóveis para concluir que a negociação é totalmente segura.

Essa percepção não corresponde mais à realidade jurídica.

A evolução da jurisprudência, especialmente do Superior Tribunal de Justiça (STJ), demonstra que a segurança da aquisição depende de uma análise muito mais ampla do que a simples verificação da matrícula.

Em determinadas situações, um imóvel pode estar completamente livre de penhoras, hipotecas e indisponibilidades e, ainda assim, a compra apresentar riscos relevantes capazes de gerar longas discussões judiciais.

A matrícula do imóvel continua sendo importante?

Sim.

A matrícula continua sendo o principal documento do imóvel e permite verificar diversas informações essenciais, como:

• identificação do proprietário;

• cadeia dominial;

• hipotecas;

• penhoras;

• usufrutos;

• indisponibilidades;

• averbações judiciais;

• demais ônus reais.

  
  

Todavia, ela não revela toda a situação jurídica do vendedor.

É justamente nesse ponto que surgem alguns dos maiores riscos das operações imobiliárias.

O problema está no vendedor, e não apenas no imóvel.

Imagine que uma pessoa física ou uma empresa venda um imóvel aparentemente regular.

• A matrícula está limpa.

• Não existe penhora registrada.

• Não há indisponibilidade.

• A escritura é lavrada normalmente.

  
  

Meses depois, o comprador descobre que o vendedor possuía débitos tributários inscritos em dívida ativa antes da venda.

Dependendo das circunstâncias do caso, essa alienação poderá ser objeto de discussão judicial, ainda que nenhuma restrição constasse da matrícula na data da aquisição.

Essa situação evidencia que a análise do imóvel, isoladamente, não é suficiente.

Hoje, é indispensável analisar também a situação jurídica, patrimonial e fiscal do vendedor.

O entendimento do Superior Tribunal de Justiça

O Superior Tribunal de Justiça vem reafirmando que, nas execuções fiscais, a alienação de bens realizada após a inscrição do crédito tributário em dívida ativa pode caracterizar fraude à execução, independentemente da existência de penhora registrada ou da boa-fé do adquirente.

Na prática, isso significa que a ausência de averbações na matrícula nem sempre garante a segurança da compra.

Embora o precedente tenha sido julgado em circunstâncias específicas, ele reforça uma importante orientação para todo o mercado imobiliário: a investigação jurídica deve ir muito além da matrícula do imóvel.

O que é a due diligence imobiliária?

A due diligence imobiliária é uma auditoria jurídica realizada antes da aquisição do imóvel.

Seu objetivo é identificar riscos que normalmente não aparecem na documentação imobiliária tradicional.

  Dependendo do caso, a análise pode abranger:

• Certidões da Receita Federal e da Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional;

• Certidões estaduais e municipais;

• Distribuição de ações judiciais;

• Execuções cíveis;

• Execuções fiscais;

• Ações trabalhistas;

• Protestos;

• Falências e recuperações judiciais;

• Regularidade societária da empresa vendedora;

• Análise documental do histórico do imóvel.

Quanto maior o valor da operação, maior deve ser a profundidade dessa investigação.

Quando o vendedor é uma empresa

As aquisições envolvendo pessoas jurídicas exigem cautelas adicionais.

A empresa pode possuir elevado passivo tributário, execuções judiciais ou outras contingências que não aparecem na matrícula do imóvel.

Além disso, dependendo da estrutura societária e da situação patrimonial da empresa, determinados negócios podem ser questionados futuramente pelos credores.

Por essa razão, a análise da saúde jurídica da empresa alienante tornou-se etapa indispensável em negociações imobiliárias relevantes.

E quando o vendedor é pessoa física?

O cuidado também deve existir.

Muitas pessoas físicas exercem atividade empresarial, possuem elevado passivo tributário ou respondem a diversas ações judiciais.

Mesmo quando não existe penhora registrada sobre o imóvel, determinadas circunstâncias podem justificar futuras discussões acerca da validade da alienação.

Por isso, também é recomendável analisar a situação processual e fiscal do vendedor pessoa física antes da conclusão do negócio.

Quanto custa não fazer essa análise?

O custo de uma due diligence representa uma fração mínima do valor normalmente investido na aquisição de um imóvel.

Já os prejuízos decorrentes de uma compra insegura podem envolver:

• Perda do imóvel;

• Bloqueios judiciais;

• Longos processos judiciais;

• Elevados honorários periciais;

• Despesas processuais;

• Desvalorização do patrimônio;

• Insegurança para futuras vendas ou financiamentos.

Em outras palavras, economizar na fase preventiva costuma ser muito mais caro do que investir em uma análise jurídica adequada.

A prevenção continua sendo o melhor investimento

Cada imóvel possui uma história.

Cada vendedor possui uma situação patrimonial diferente.

Cada negociação apresenta riscos próprios.

Por esse motivo, não existe uma análise padronizada capaz de atender todas as operações imobiliárias.

Uma due diligence realizada por advogado especializado permite identificar riscos antes da assinatura do contrato, possibilitando a adoção de medidas preventivas, renegociação de cláusulas ou, quando necessário, a recomendação de não realizar o negócio.

Conte com assessoria jurídica especializada

A compra de um imóvel deve ser conduzida com a mesma cautela empregada em qualquer investimento de alto valor.

Uma análise jurídica preventiva reduz significativamente os riscos da operação, protege o patrimônio adquirido e proporciona maior segurança para compradores, investidores e empresas.

Antes de comprar um imóvel, consulte um advogado especializado em Direito Imobiliário. Uma análise preventiva adequada pode evitar litígios futuros e preservar um patrimônio construído ao longo de toda uma vida.

Referências:

BRASIL. Código Tributário Nacional. Art. 185.

BRASIL. Lei nº 6.830/1980 (Lei de Execução Fiscal).

Superior Tribunal de Justiça. Tema Repetitivo nº 290.

Superior Tribunal de Justiça. REsp nº 2.173.311/PE, Rel. Min. Maria Thereza de Assis Moura, Segunda Turma, julgado em 10/06/2025, DJe 16/06/2025.