RENÚNCIA DA EVICÇÃO DE DIREITOS

Ao prestar assessoria jurídica para a aquisição de um imóvel e analisando a minuta da Escritura Pública de Venda e Compra elaborada por um Tabelião de Notas, notei que havia a renúncia da evicção de direitos.

A renúncia à evicção de direitos em uma escritura de compra e venda de imóvel pode ser motivo de preocupação para o comprador, ao abdicar da proteção contra a perda do imóvel em decorrência de direitos preexistentes de terceiros. Essa situação deve ser analisada com cautela, considerando os riscos envolvidos. Abaixo, apresento algumas considerações importantes sobre essa renúncia, as possíveis implicações jurídicas e as medidas que podem ser tomadas.

A evicção de direitos é um instituto jurídico que visa proteger o adquirente de boa-fé que sofre a perda de um bem ou direito adquirido em decorrência de uma decisão judicial que reconhece um direito anterior de um terceiro. Este artigo visa examinar os fundamentos, as implicações e os procedimentos relacionados à evicção de direitos, com base no Código Civil Brasileiro.

A evicção de direitos está prevista nos artigos 447 a 457 do Código Civil Brasileiro. De acordo com esses dispositivos, a evicção é a perda total ou parcial de um bem ou direito devido à sentença judicial que reconhece a existência de um direito anterior de terceiro sobre o bem ou direito objeto da transação.

No Artigo 447 do Código Civil Brasileiro, está disposto o seguinte:

Nos contratos onerosos, o alienante responde pela evicção. Subsiste esta garantia ainda que a aquisição se tenha realizado em hasta pública.

A garantia da evicção assegura que o adquirente não seja prejudicado pela perda do bem ou direito devido a causas preexistentes à aquisição. O objetivo é manter a segurança e a estabilidade nas relações jurídicas. 

Para que se configure a evicção, é necessário estarem presentes os seguintes elementos:

1. Aquisição de Boa-fé: O adquirente deve ter adquirido o bem ou direito acreditando na legitimidade da transação.

2. Perda do Bem ou Direito: O adquirente deve sofrer a perda do bem ou direito, total ou parcial, em virtude de decisão judicial.

3. Direito Anterior de Terceiro: A perda deve ocorrer em razão de um direito preexistente de um terceiro, reconhecido judicialmente.

Consequências Jurídicas

Quando a evicção é configurada, o adquirente tem direito a ser indenizado pelo alienante. A indenização pode incluir:

1.     Restituição do Valor Pago: O valor pago pelo adquirente deve ser devolvido.

2.     Despesas e Perdas: O adquirente tem direito a ser ressarcido por despesas adicionais e perdas sofridas em decorrência da evicção.

3.      Danos Morais e Materiais: Em alguns casos, pode haver indenização por danos morais e materiais, dependendo das circunstâncias e dos prejuízos sofridos.

Existem situações em que a responsabilidade pela evicção pode ser limitada ou excluída. Por exemplo, as partes podem acordar a exclusão da responsabilidade pela evicção, desde que essa cláusula seja expressamente prevista no contrato e que o adquirente tenha ciência dos riscos envolvidos.

No artigo 448 do Código Civil, dispõe que as partes podem diminuir ou excluir a responsabilidade pela evicção, mas a cláusula deve ser expressa, o adquirente deve estar consciente e suficientemente informado sobre a renúncia, e na escritura que analisei, havia um termo expresso, que o Tabelião informou as partes que não poderiam ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no cartório do registro de imóveis, inclusive para fins de evicção, lembrando que o Tabelião é revestido de fé pública. 

Para minimizar os riscos de evicção, é recomendável que os contratos de compra e venda incluam cláusulas específicas que tratem da responsabilidade pela evicção e dos procedimentos a serem seguidos em caso de perda do bem ou direito.

É aconselhável que o comprador consulte um advogado especializado em direito imobiliário para analisar a escritura e esclarecer todas as implicações da cláusula de renúncia de evicção. O advogado pode ajudar a avaliar os riscos e a tomar uma decisão correta, que não coloque em risco os direitos do comprador.

Além disso, a realização de diligências prévias, como a consulta a registros públicos e a obtenção de certidões negativas, é uma prática essencial para garantir a segurança da transação.

Concluindo, a renúncia à evicção de direitos em uma escritura de compra e venda de imóvel é uma cláusula que deve ser cuidadosamente analisada devido aos riscos que impõe ao comprador. É essencial que o comprador esteja plenamente consciente das implicações dessa renúncia e tome todas as medidas necessárias para proteger seus interesses, incluindo a realização de uma diligência prévia completa e a consulta a um advogado especializado. A boa-fé e a transparência são fundamentais para assegurar que a transação seja justa e segura para ambas as partes envolvidas.